“V naší ulici se prodávají stejné byty jako mám já za 5 mil. Proto bych chtěl za 5 mil. prodat i ten svůj.” Podobná slova slýcháme od prodávajících často, když se bavíme o prodeji jejich nemovitosti.
Podobná tvrzení však mají poměrně zásadní háček:
To, že se nemovitost za nějakou cenu nabízí, vůbec neznamená, že se také za tuto cenu prodá. Mezi nabídkovou a prodejní cenou může být propastný rozdíl.
Rozdíl mezi nabídkovou a tržní cenou
Nabídková cena
Nabídková cena je jakákoli cena, za kterou prodávající chce prodat svou nemovitost. Pokud se tedy majitel rozhodne, že bude chtít garsonku v paneláku prodat za 20 miliónů, může. Je jen a pouze na něm, jakou cenu nabídkou cenu stanoví a nikdo mu v tom nemůže zabránit.
Jenže k tomu, abyste nemovitost prodali, potřebujete někoho, kdo ji koupí. A ten ji vždy bude poměřovat s ostatními nabídkami na trhu.
Nabídkové ceny v inzerci někdy vyjadřují spíše zbožné přání prodávajících než reálnou prodejní cenu.
Tržní cena
Tržní cena je jakákoli cena, na které se prodávající dohodne s kupujícím a za tuto cenu uzavřou obchod. Můžeme ji říkat také prodejní cena. Pokud by se našel někdo, kdo by shora uvedenou garsonku v paneláku opravdu koupil za 10 miliónů, stane se nabídková cena i cenou tržní. Taková pravděpodobnost je však velmi nereálná.
Může se však stát, že kupující bude ochoten za nemovitost zaplatit vyšší cenu, než je na trhu běžné. Říkáme tomu, že je ochoten zaplatit cenu zvláštní obliby
Proto při stanovení tržních cen raději pracujeme s termínem obvyklá tržní cena, která vyjadřuje cenu, kterou jsou ochotni akceptovat i další kupci. Obvyklá tržní cena je cena okleštěná o extrémní výkyvy.
Past nabídkové ceny
Problém prodávajícího nastává ve chvíli, kdy vstoupí na realitní trh, neorientuje se na něm a začne porovnávat nabídky srovnatelných nemovitostí, aby zjistil, za kolik může prodat tu svou. Vidí, že v ulici se nabízí také byt 3+1, srovnatelný jako má on za cenu 5 mil. Kč. A tak se rozhodne za tuto cenu nabídnout na prodej i svůj byt. Neví však, že byt, u kterého se inspiroval, se nabízí bez výsledků již rok. Na trh přichází třetí prodávající a všimne si, že v ulici se nabízejí dva byty 3+1 s cenou 5 mil. Ná základě těchto informací rověž stanoví cenu kolem 5 mil. Kč. Výsledek je, že na trhu máme 3 byty a všechny jsou za tyto cenu neprodejné. Majitelé se dostali do pasti špatně stanovených nabídkových cen a z jejich bytů se stanou prodejní ležáky. Tento jev je na trhu je celkem častý.
Růst cen v čase ležákům pomáhá
Na rychle rostoucím trhu se z ležáků stávají prodejné nemovitosti jen díky plošnému růstu cen nemovitostí. Znám prodávající, kteří takto prodávali rok, dva. Mezitím ceny na trhu vzrostly až tak se dočkali úspěšného prodeje.
Pokud ovšem prodáváte jednu nemovitost, abyste z jejího prodeje financovali nákup jiné, moc si tím nepomůžete. Sice za vyšší cenu prodáte, ale za vyšší cenu také koupíte. Efekt se ztrácí. Přicházíte jedině o čas a máte zbytečně víc starostí.
Při prodeji nemovitosti je proto důležité ocenit správně cenu nastavit nabídkovou cenu nemovitosti a nedostat se tak do pasti nabídkových cen.
Víme přesně, za kolik se prodávají nemovitosti ve vaší lokalitě. Máme kompletní statistiky realitních transakcí přímo z Katastru nemovitostí. Víme tak například, za kolik peněz prodal byt váš soused.
Konkrétně používáme následující statistiky realizovaných transakcí.
- Cenové mapy www.cenovamapa.org, která vznikla ve spolupráci s poradenskou společností Deloitte Česká republika. Tyto mapy používají pro oceňování nemovitostí i banky.
- Cenové mapy www.cenovamapa.cz
- Cenové mapy realizovaných transakcí společnosti www.remax-czech.cz
Důležitým kritériem pro správné stanovení tržní ceny jsou zkušenosti realitních makléřů, kteří dokáží odhadnout vývoj cen, potenciál nemovitosti na měnícím se trhu a umí při prodeji pracovat s cenou zvláštní obliby.
RE/MAX Alfa
Zvažujete prodej nemovitosti a chcete znát její tržní cenu?