Úvod
Předpovědět, jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí a co jejich vývoj ovlivňuje, je pro neznalého docela alchymie. Nicméně, pokud znáte faktory, které dění na realitním trhu ovlivňují, můžete do určité míry předpovědět, jestli ceny nemovitostí porostou nebo budou klesat. Ono to samozřejmě není tak jednoduché, protože proti sobě působí růstové i klesající síly a bez podrobnějších dat nevíte, které převáží.
Naštěstí můžete spoustu dat nalézt na internetu zdarma, takže se zvídavý čtenář s ekonomickým myšlením může na realitním trhu zorientovat, jako nikdy v minulosti. Klíčová data publikuje Český statistický úřad a Česká národní banka.
Měli byste však vědět, že existují faktory, které není v lidských silách možné předpovědět, a které dokážou i do předpovědí nejlepších realitních odborníků vnést chaos. O všech faktorech vám dnes povím.
Ceny nemovitostí ovlivňují vnitřní a vnější faktory. Vnitřní faktory jsou ty, které se týkají samotné nemovitosti, např. dispozice, stav, lokalita atd. O těch napíšu někdy jindy. V tomto článku se zaměřím pouze na vnější faktory, vlivy, které ovlivňují cenu vaší nemovitosti. Rozdělil jsem je do dvou samostatných skupin. Vnější faktory ovlivňující ceny nemovitostí, které je možné předpovědět a vnější, které předpovědět možné není.
A) Faktory, které lze předpovědět
1. Hospodářská výkonnost země
Realitní trh je ovlivňován hospodářským vývojem HDP (hrubý domácí produkt). Pokud HDP roste, lidé více vydělávají, a to se projevuje také růstem poptávky po nemovitostech. Růst poptávky pak vytváří tlak na růst cen. Pokud naopak HDP klesá, lidé méně vydělávají, čímž poptávka po nemovitostech klesá. Zároveň roste počet lidí, kteří se poklesem příjmů a vyšší nezaměstnaností dostávají do finančních problémů, nejsou schopni splácet hypotéku a jsou nuceni svou nemovitost prodat. Zvyšuje se tak nabídka nemovitostí na trhu a zároveň klesá poptávka, což dohromady působí jako významný impuls k poklesu cen. Toho jsme byli svědky naposled v letech 2009 až 2013. I v roce 2019 by ČR měla zaznamenat růst HDP cca 2,4 %, čímž se dá říct, že bude pokračovat tlak na růst cen nemovitostí, i když v mnohem menším měřítku než v předchozích letech.
2. Úrokové sazby
Úroky z hypoték hrají zcela zásadní roli na realitním trhu. Jsou-li úrokové sazby nízké, lidi to povzbuzuje ke sjednávání hypoték a poptávka po nemovitostech roste. Snižováním úrokových sazeb se centrální banka snaží podporovat investiční aktivity a tím roztáčet kola ekonomiky. Naopak, pokud ČNB úrokové sazby zvedá, snaží se tím tlumit investiční aktivitu a chránit tak ekonomiku před jejím přehřátím.
3. Populační vývoj
Když silné populační ročníky začnou zakládat rodiny a kupovat nemovitosti, tak se to projeví silným růstem poptávky po nemovitostech. Jeden takový poptávkový šok jsme zažili s příchodem tzv. Husákových dětí, tj. generace narozené v 70. letech. Jenže žádný takový další populační bum se poté nekonal a konat nebude. Stačí se podívat na skladbu struktury obyvatel ČR na webu Českého statistického úřadu. Tento faktor proto nebude mít žádný vliv na růst cen v roce 2019, spíše přeskupování poptávky mezi různými druhy nemovitostí.
4. Akumulace poptávky
Je to faktor, který je způsoben odkládáním řešení bytových potřeb na pozdější (lepší) dobu. Například: Pokud jste v roce 2010 čekali narození druhého dítě, zjistili jste, že váš byt 2+kk je pro čtyřčlennou rodinu naprosto nevyhovující. Jenže rok 2010 byl rokem recese, báli jste se, že ztratíte práci, tak jste se tlačili v malém bytě s nadějí, že jednou bude lépe a pak si koupíte větší byt. A když přijde hospodářské oživení, najednou jste zavaleni prací, zaměstnavatel vám zvedne plat, optimismus vzroste a vy si konečně můžete dovolit vzít hypotéku a koupit vytoužený větší byt. A to se běžně po skončení hospodářské recese na realitním trhu děje. Přichází na trh naakumulovaná neboli zadržená poptávka po nemovitostech. Naakumulovaná poptávka po nemovitostech v roce 2017 postupně odezněla, a tak nebude mít zásadní vliv na růst cen.
5. Migrace
Nemám na mysli ani migrační kvóty ani o příliv uprchlíků z Afriky. Mám na mysli migraci v rámci regionů ČR a pak zejména EU a Ukrajiny a Ruska. Tato migrace hraje na na realitním trhu významnou roli. Z některých regionů lidé odcházejí, což v daném regionu vyvíjí tlak na pokles cen nemovitostí a do některých regionů se lidé naopak stěhují, což vyvíjí tlak na růst cen v daném regionu. Např. v Praze počet obyvatel trvale roste na úkor všech regionů s výjimkou Středočeského kraje. To je jedním z důvodů, proč ceny v Praze a Středočeském kraji rostly více než v jiných regionech. Není divu, v Praze je velká a kvalitní nabídka zaměstnání, studia, zábavy, dobrá infrastruktura, doprava, relativně dobré služby a bezpečí. A to jsou devizy, které z Prahy dělají velmi atraktivní metropoli. A její význam i do budoucna poroste. Migrace bude dál tlačit na růst cen nemovitostí v Praze. Jednak od těch, kteří se rozhodnou koupit v Praze byt nebo dům, ale i od těch, kteří v Praze budou bydlet v nájmu. Stále velký zájem o nájemní bydlení, bude totiž dál povzbuzovat investory v nákupu investičních bytů. Poptávka v Praze bude samozřejmě ovlivněna rozvojem dalších regionů, které Praze budou v tomto ohledu konkurovat, především atraktivních velkých měst jako je Brno a obcí ve Středočeském kraji. Žádné ambiciózní rozvojové plány jiných měst nejsou na obzoru, takže s kartami v roce 2019 nezamíchají.
6. Turistický ruch
Nejatraktivnější turistická města v ČR jsou dle statistik Praha, a ta je následována Českým Krumlovem. Praha jako metropole láka lidi po celý rok, a z tohoto důvodu láká i investory. Krátkodobé pronajímání bytů prostřednictvím služeb jako např. Booking.com nebo Airbnb.com zejména v centru města, je pro mnoho majitelů atraktivnější než dlouhodobý pronájem. Poptávka po vhodných bytech na pronájem v posledních letech vzrostla, což tlačilo vzhůru i prodejní ceny vhodných bytů. Vliv krátkodobých pronájmů na růst cen nemovitostí se v posledním roce trochu zbrzdil, protože Praha vyvíjí aktivity, aby mohla začít krátkodobé pronájmy regulovat po vzoru jiných evropských měst. Rovněž část majitelů, kteří tímto způsobem nemovitosti pronajímají začínají zjišťovat, že vyšší příjmy jsou vykoupeny větší pracností, stížnostmi od sousedů zejména na nepořádek a rušení nočního klidu a vyšší opotřebovaností bytů. Vliv krátkodobých pronájmů na růst cen nebude v letošním roce nijak zásadní.
7. Úrokové sazby z vkladů
Nízké úrokové sazby vkladů mnoho střadatelů motivovaly k uložení peněz do nemovitostí, a to zejména pozemků a bytů na pronájem. Společně s levnými hypotékami a efektu finanční páky to byl silný tlak na růst cen nemovitostí. Tento impuls na straně poptávky stále vyvíjí tlak na růst cen nemovitostí, ačkoli není tak silný, jako v minulých letech.
8. Zásahy a regulace ČNB
Centrální banky po Evropě se snažily oživit ekonomiku, která se nacházela v recesi, kvantitativním uvolňováním neboli zvýšením peněžní zásoby. V běžné řeči to není nic jiného, než tisk peněz a jejich uvolňování do oběhu, ve snaze podpořit investiční aktivitu a tím hospodářský růst. Tisk peněz však sebou nese hrozbu inflace, znehodnocování měny. Mnoho střadatelů, investorů se proto rozhodlo své úspory chránit mimo jiné i investicemi do nemovitostí. A to opět působilo na růst cen nemovitostí. Tento poptávkový impuls bude i letošním roce vzhledem k růstu inflace přetrvávat. Nemůžeme zapomínat ani na to, že inflace sama o sobě vede k nominálnímu růstu cen nemovitosti, protože jejím působením dochází ke znehodnocování měny. Nezapomínejme ani na vliv devizových intervencí ČNB. Cizincům se tak oslabením koruny zlevnil nákup nemovitostí v ČR, což v minulých letech rovněž vedlo ke zvýšení poptávky po nemovitostech.
Výrazný vliv na útlum poptávky po nemovitostech způsobila na konci roku 2017 regulace ČNB, která zakázala 100% úvěry a limitovala úvěry 90%. Loni na podzim pak regulaci ještě zpřísnila tím, že “doporučila” komerčním bankám, aby max. zadluženost žadatelů o úvěr nepřekročila devítinásobek ročního čistého příjmu a měsíční splátka úvěru, aby nepřekročila 45 % měsíčního čistého příjmu. Doporučení ČNB se de facto rovná příkazu komerčním bankám. Žádná banka nechce drážit bankovní dohled ČNB nerespektováním jejich doporučení.
9. Bytová výstavba
Pokud roste poptávka po nemovitostech a stagnuje jejich nabídka, dochází k růstu jejich cen. A pravdou je, že bytová výstavba v Praze je naprosto nedostatečná. Developeři by stavěli rádi, problémem je mnohaleté čekání na vydání stavebních povolení. V každém případě nedostatečná výstavba v posledních letech rovněž vyvíjela silný tlak na růst cen nemovitostí, a v následujících letech očekáváme, že tento tlak bude ještě silnější.
B) Faktory, které je nemožné předpovědět
10. Média, Psychologie, očekávání a nálada na trhu
Lidský faktor je nevyzpytatelný. Když se v roce 2012 a 2013 realitní trh odrážel ode dna a byla to nejlepší příležitost ke koupi nemovitostí, mnoho lidí, ačkoli mělo finanční prostředky, nemovitosti nekupovalo. Mediální masáž spolu s dozvukující krizí lidi od nákupu odrazovala. Naopak teď v době, kdy ceny nemovitostí lámou rekordy, lidé stále kupují. Je až s podivem, jak snadno lidé propadají davové psychóze a médiím. Poslední recese je toho příkladem. Lidé byli tak dlouho mediálně masírovaní krizí, že její dopad byl nakonec větší, než by tomu mohlo být. Média dokážou nezanedbatelně ovlivňovat vývoj na realitním trhu. Přitom stačí, aby se na realitním trhu vyskytl potenciální problém, kterého se chopí novináři a začnou ho tak dlouho medializovat, až ten problém nakonec vznikne. Tento faktor může vývoj cen nemovitostí ovlivnit naprosto nečekaným způsobem.
11. Zahraniční ekonomický vývoj
ČR je proexportně orientovaná ekonomika a světové hospodářství natolik propojené, že negativní ekonomický vývoj v zahraničí dolehne i na ČR a realitní trh. Cca 83 % našeho exportu směřuje do EU. Přitom stačí, aby se do ekonomických problémů dostaly i země mimo EU, které z ČR přímo neobchodují, ale kam exportuje např. jen Německo, nejvýznamnější obchodní partner Česka, a zanedlouho se problémy přelijí i k nám. Není v moci běžného smrtelníka to rozpoznat. Koneckonců poslední ekonomická recese z roku 2008 se k nám takto přelila z USA a o tři roky později pak i recese spojená s dluhovou krizí jižních zemí EU.
12. Politický vývoj
Chybná politická rozhodnutí domácích politiků i v jiných zemích, válečné konflikty (např. konflikty na Ukrajině či ruské snahy o destabilizaci regionů atd), mohou ceny nemovitostí i v Česku také ovlivnit. Stačí se podívat na politická rozhodnutí, která měla za následek průtahy s vydáváním stavebních povolení v Praze, chybná politická rozhodnutí Řecka a dalších jižních zemí EU, která vyústila v ekonomické problémy a prodloužila tak v roce 2011 ekonomickou recesi v Evropě. To vše se projevovalo i na realitním trhu v ČR.
13. Zdravotní rizika, epidemie, pandemie
V minulosti dokázaly pandemie srazit lidskou civilizaci na kolena, a to mělo pochopitelně dramatické následky i na hospodářství. Morové pandemie ve Středověku usmrtily 30 až 60 procent populace. Pandemie španělské chřipky, která vypukla v roce 1918 zabila v rozmezí 40 až 50 miliónů obyvatel, některé zdroje uvádí dokonce 100 mil. obětí.
Medicína sice od té doby výrazně pokročila, ale můžeme si být jisti, že se nějaká podobná pandemie nebude opakovat? Nemůžeme. Podívejte se na epidemie horečky dengue, eboly, SARS nebo žluté zimnice v posledních desítkách let. Problém do budoucna může představovat i mor nebo malárie. Na malárii zemře ročně 1 milión lidí a několik lidí ročně onemocní morem, nejčastěji v Africe.
Viry a baktérie stále mutují a stávají se odolnějšími vůči antibiotikům.
Při migraci a rychlosti cestování se může nakažený jedinec se zmutovanou nemocí snadno dostat do Evropy. Stejně tak globální změny klimatu mohou mít za následek, že nemoci, které se vyskytují zatím výlučně v subtropických oblastech se mohou začít objevovat i v ČR. Zejména zoonomické nemoci, tj nemoci přenášené ze zvířat na člověka, mohou představovat vážná, nepředvídatelná rizika.
Mohou se tak objevit nové nemoci, se kterými si lidská civilizace jen tak neporadí a vyvolá úmrtí velkého rozsahu, dřív než vědci najdou lék. V takovém případě by velmi rychle došlo k přebytku nemovitostí a následnému pádu jejich cen.
Zvykli jsme si, že investice do nemovitostí patří k velmi stabilním investicím, ale zákeřné pandemie tyto jistoty mohou rozprášit.
14. Přírodní vlivy
Žijeme ve velmi stabilní zeměpisné oblasti. Nejsou tu žádná zemětřesení, tornáda, tsunami, nedostatek vody ani potravin. De facto největší přírodní katastrofy, které nás v posledních 100 letech potkaly jsou povodně. Pokud nevybuchne Temelín ve stylu Fukušimy nebo nedojde k neočekávané přírodní katastrofě, tak můžeme říct, že nejrizikovější jsou pouze nemovitosti v záplavových oblastech nebo v místech, kde hrozí sesuvy půdy. Povodně zamávaly s cenami bytů v Praze naposled po povodních v roce 2002 a nyní nemají na realitní trh žádný dopad. Velkou neznámou do budoucna jsou klimatické změny, které se dle názorů klimatologů, mohou ve střední Evropě projevovat vyššími výkyvy v počasí, tj. větší sucha, anebo povodně. Nemovitosti v suchých oblastech ČR, které nejsou napojeny na vodovodní řad se budou prodávat hůře.
Teď již víte, jaké vnější faktory mají vliv na vývoj cen nemovitostí a co můžete do budoucna očekávat.
(RE/max Alfa)
Zvažujete prodej nemovitosti?
Začněte odhadem tržní ceny vaší nemovitosti, který ode mne získáte zdarma.